ABD'de konutta balon sönüyor
25.02.2007 00:00:00
Güngör Uras, Mortgage olayının ABD cephesini analiz ediyor. Durum ABD'de de karışık
ABD'de konut fiyatları ülke genelinde yüzde 2.7 geriledi. (Ortalama konut fiyatı 219.300 dolar oldu). Ülkenin batı yakasında (Florida, Sarasota, Palm Bay gibi bölgelerde) konut fiyatlarındaki gerileme yüzde 18 dolayında.Ülke genelinde konut satışlarında yıllık gerileme yüzde 6.24 oranında. Batı yakasında konut satışları yüzde 30, Washington gibi büyük şehirlerde yüzde 20 dolayında azaldı.Konut fiyatlarındaki "balon"a kanarak ve fiyatların devamlı artacağı yanılgısına düşerek faiz oranlarını dikkate almadan "yatırım aracı" yaklaşımıyla konut satın alanlar şimdilerde güç durumda.Bu bilgileri The New York Times gazetesinde 16 Şubat tarihinde yayımlanan, Vikas Bajaj'ın araştırmasından aktarıyorumİpotekli konut kredilerinin (mortgage) ödemelerindeki gecikmeler bankaları güç duruma düşürüyor. Çünkü ABD'de bazı bankaların ve kredi müesseselerinin fonlarının tamamına yakını ipotekli kredi sistemine yönlendirilmiş durumda.Satışlar ve fiyatlar düşüyorABD'de mortgage (ipotekli konut kredisi) pazarının büyüklüğü 10 trilyon dolar dolayında.İki tür ipotekli kredi var: 10-20-30 Yıl vadeli, sabit faizli veya değişken faizli ipotekli konut kredisi. Sabit faizli kredi alanlar, vade boyunca aynı faizi ödüyor. Bunlar için tek risk konut fiyatlarının gerilemesi ve konut talebinin düşmesi. Değişken faizli kredi kullananlar, faiz oranlarındaki yükselmeden olumsuz etkileniyor. Konut fiyatlarındaki yükseliş, talepteki gerileme de onları olumsuz etkiliyor. Şimdilerde ABD'de faiz oranlarının yüksekliği, emlak fiyatlarının ve talebin hızla gerilemesi karşısında ipotekli kredi alanların büyük çoğunluğu kredi taksitlerini ödeyemez duruma düştü. Konut kredisi taksitini ödeyebilmek için, bankalardan yüksek faizle tüketici kredisi kullananlar ise gerçek anlamda perişan.Kredi alanlar zor durumdaİpotekli konut kredisi (mortgage'la kredi) veren kredi kuruluşlara fon sağlamak amacıyla ABD'de 1938 yılında Federal National Mortgage Association (FNMA-Fannie Mae) kuruldu. Konut kredisi veren kuruluşlar, ipotekli borç senetlerini FNMA'ya devrediyor. FNMA bu alacaklara karşılık 10-20-30 yıl vadeli, "varlığa dayalı tahvil" çıkararak sigorta şirketlerine emeklilik sandıklarına (Hazine bonosu faizinin üzerinde bir faizle) satıyor. Kredi veren kuruluşlar bu uzun vadeli kaynağa dayalı olarak uzun vadeli kredi verebiliyor.FNMA devlet kuruluşu iken tahvillerinde devlet güvencesi vardı. Ama, Federal Hükümet FNMA'yı 1968 yılında özelleştirdi. Özelleştirme sırasında bir de Government National Mortgage Association (GNMA-Ginni Mae) kuruldu. GNMA'nın çıkardığı tahvillerde kısmi devlet güvencesi olabiliyor. FNMA ve GNMA'nın muhatapları kredi kuruluşları. Kredi veren kuruluşların muhatapları ipotekli konut kredisi kullananlar. FNMA ve GNMA'nın alacakları tehlikeye girince, onların tahvillerine para yatıran kurumsal yatırımcılar (sigorta şirketleri ve emekli sandıkları) telaşa düşüyor. Hem konut piyasası hem sermaye piyasası dalgalanmaya başlıyor.
ABD'de konut fiyatları ülke genelinde yüzde 2.7 geriledi. (Ortalama konut fiyatı 219.300 dolar oldu). Ülkenin batı yakasında (Florida, Sarasota, Palm Bay gibi bölgelerde) konut fiyatlarındaki gerileme yüzde 18 dolayında.Ülke genelinde konut satışlarında yıllık gerileme yüzde 6.24 oranında. Batı yakasında konut satışları yüzde 30, Washington gibi büyük şehirlerde yüzde 20 dolayında azaldı.Konut fiyatlarındaki "balon"a kanarak ve fiyatların devamlı artacağı yanılgısına düşerek faiz oranlarını dikkate almadan "yatırım aracı" yaklaşımıyla konut satın alanlar şimdilerde güç durumda.Bu bilgileri The New York Times gazetesinde 16 Şubat tarihinde yayımlanan, Vikas Bajaj'ın araştırmasından aktarıyorumİpotekli konut kredilerinin (mortgage) ödemelerindeki gecikmeler bankaları güç duruma düşürüyor. Çünkü ABD'de bazı bankaların ve kredi müesseselerinin fonlarının tamamına yakını ipotekli kredi sistemine yönlendirilmiş durumda.Satışlar ve fiyatlar düşüyorABD'de mortgage (ipotekli konut kredisi) pazarının büyüklüğü 10 trilyon dolar dolayında.İki tür ipotekli kredi var: 10-20-30 Yıl vadeli, sabit faizli veya değişken faizli ipotekli konut kredisi. Sabit faizli kredi alanlar, vade boyunca aynı faizi ödüyor. Bunlar için tek risk konut fiyatlarının gerilemesi ve konut talebinin düşmesi. Değişken faizli kredi kullananlar, faiz oranlarındaki yükselmeden olumsuz etkileniyor. Konut fiyatlarındaki yükseliş, talepteki gerileme de onları olumsuz etkiliyor. Şimdilerde ABD'de faiz oranlarının yüksekliği, emlak fiyatlarının ve talebin hızla gerilemesi karşısında ipotekli kredi alanların büyük çoğunluğu kredi taksitlerini ödeyemez duruma düştü. Konut kredisi taksitini ödeyebilmek için, bankalardan yüksek faizle tüketici kredisi kullananlar ise gerçek anlamda perişan.Kredi alanlar zor durumdaİpotekli konut kredisi (mortgage'la kredi) veren kredi kuruluşlara fon sağlamak amacıyla ABD'de 1938 yılında Federal National Mortgage Association (FNMA-Fannie Mae) kuruldu. Konut kredisi veren kuruluşlar, ipotekli borç senetlerini FNMA'ya devrediyor. FNMA bu alacaklara karşılık 10-20-30 yıl vadeli, "varlığa dayalı tahvil" çıkararak sigorta şirketlerine emeklilik sandıklarına (Hazine bonosu faizinin üzerinde bir faizle) satıyor. Kredi veren kuruluşlar bu uzun vadeli kaynağa dayalı olarak uzun vadeli kredi verebiliyor.FNMA devlet kuruluşu iken tahvillerinde devlet güvencesi vardı. Ama, Federal Hükümet FNMA'yı 1968 yılında özelleştirdi. Özelleştirme sırasında bir de Government National Mortgage Association (GNMA-Ginni Mae) kuruldu. GNMA'nın çıkardığı tahvillerde kısmi devlet güvencesi olabiliyor. FNMA ve GNMA'nın muhatapları kredi kuruluşları. Kredi veren kuruluşların muhatapları ipotekli konut kredisi kullananlar. FNMA ve GNMA'nın alacakları tehlikeye girince, onların tahvillerine para yatıran kurumsal yatırımcılar (sigorta şirketleri ve emekli sandıkları) telaşa düşüyor. Hem konut piyasası hem sermaye piyasası dalgalanmaya başlıyor.
