Türkiye'de deprem riskine karşı bina stokunun yenilenmesini teşvik eden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı sahiplerine önemli mali avantajlar sunuyor.

Bu kapsamda, noter harçları, tapu harçları ve damga vergisi gibi birçok kalemden muafiyet sağlanıyor.

Özellikle 2026 yılında artan kentsel dönüşüm başvuruları ile birlikte, vatandaşlar bu muafiyetlerden yararlanarak maliyetleri düşürebiliyor.

Kanun kapsamı ve muafiyetlerin temeli

6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki dönüşüm işlemlerini kapsıyor. Riskli yapı tespiti, bakanlık lisanslı kuruluşlarca yapılıyor ve tapuya "riskli yapı" şerhi düşülüyor. Bu şerh, muafiyetlerin uygulanması için zorunlu. Muafiyetler, yıkım, yeniden inşaat, devir, tescil ve kredi işlemlerini içeriyor. Amaç, vatandaşların dönüşüme teşvik edilmesi ve mali yükün hafifletilmesi.

Kanuna göre muafiyetler, mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanıyor. Ayrıca, müteahhitlerce yapılan işlerde de geçerli. TKGM'nin 2024/1 sayılı Genelgesi, muafiyetlerin sözleşme devirlerinde de geçerli olduğunu belirtiyor.

Muaf olan vergi, harç ve ücretler

Kanun'un 7/9. fıkrası, şu kalemlerden muafiyet sağlıyor:

- Noter Harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 38. maddesi kapsamında alınan harçlar. Dönüşüm sözleşmeleri, arsa payı devirleri ve benzeri noter işlemleri ücretsiz.

- Tapu Harcı: Harçlar Kanunu'nun 57. maddesi (4 sayılı tarife) uyarınca alınan harçlar. Riskli yapıların devri, tescili ve ipotek tesisinde harç ödenmiyor. Örneğin, bağımsız bölümlerin ilk satışı muaf.

- Belediye Harç ve Ücretleri: 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu'nun ilgili maddeleri (79, 80, 84 ve Ek 1) kapsamındaki harçlar. Yeni inşaat için ruhsat, iskan ve kullanım izinlerinde ücret alınmıyor. Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni alanda, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın muafiyet var. Bu, konut ve işyeri oranlarına göre hesaplanıyor.

- Damga Vergisi: 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na tabi kağıtlar (sözleşmeler, resmi evraklar) için geçerli. Dönüşümle ilgili tüm kağıtlar muaf.

- Veraset ve İntikal Vergisi: 7338 sayılı Kanun kapsamında alınan vergiler. Miras yoluyla geçen riskli yapıların dönüşümünde muafiyet.

- Döner Sermaye Ücreti ve Diğer Ücretler: Tapu, kadastro ve belediye işlemlerinde alınan ek ücretler.

- Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV): Dönüşüm kredileri için lehe alınan paralar da muaf. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine verilen krediler de kapsanıyor.

Ayrıca, KDV avantajı: 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile riskli yapıların 1,5 katına kadar yeni inşaatta KDV %1'e indirilmiş (2021'den beri geçerli).

Güncel uygulamalar ve mahkeme kararları

2026 itibarıyla muafiyetler, 2019 ve 2021 değişiklikleriyle güncellendi. Örneğin, Kanun'un 7/10. fıkrası, gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri için 1,5 kat muafiyetini netleştirdi. TKGM Genelgesi, müteahhit devirlerinde muafiyetin devamını sağlıyor.

Mahkemelerde lehe kararlar var! Danıştay 9. Dairesi'nin 2022 kararı, hasılat paylaşımı sözleşmelerinin muaf olduğunu belirterek, ödenen harçların iadesine hükmetti. Benzer şekilde, riskli yapı şerhiyle satışlarda tapu harcı muafiyeti kabul ediliyor.

Ancak dikkat: Muafiyet, sadece riskli yapı tespiti sonrası geçerli. Önceki işlemler için iade talep edilebiliyor, ancak vergi hatası yoluyla (Vergi Usul Kanunu md. 116-118).

Avantajlar ve dikkat edilecekler

Bu muafiyetler, dönüşüm maliyetlerini yüzde 20-30 düşürebiliyor. Örneğin, bir daire satışında tapu harcı (binde 20) muafiyetiyle binlerce TL tasarruf sağlanıyor. Bakanlık, kira yardımı (18-48 ay) ve faiz desteğiyle de destekliyor.

Vatandaşlar, muafiyet için riskli yapı raporu almalı. Uygulamada sorun yaşanırsa, avukat veya bakanlık il müdürlüklerine başvurulabilir.