Kanunla, Köy Kanunu'nda değişikliğe gidiliyor. Bu kapsamda köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine satılan taşınmazlar üzerinde çeşitli nedenlerle bina yapmayanlara ya da taksitlerini ödemeyen hak sahipleri ile 31 Aralık 2024 tarihinden önce süreleri dolacak hak sahiplerine binalarını yapmaları veya taksitlerini ödemeleri amacıyla 31 Aralık 2028'e kadar ek süre tanınıyor.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı doğrultusunda, Gecekondu Kanunu'nun "yeniden gecekondu yapımının önlenmesine" ilişkin maddesinde değişiklik yapılıyor. Buna göre, belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere, Hazineye, özel idarelere, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar ve varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar da dahil inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler veya il özel idarelerince yıkım kararı alınabilecek.

Alınan karar 7 gün içerisinde belediye veya idarelerce ilgililerine iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilecek. Tebliğ edilemediği durumlarda yıkım kararının bir örneği yıkımı yapılacak yapıya asılacak ve ilgili muhtarlığına bırakılacak. Bu tarih, kararın yapı sahibine tebliği tarihi yerine geçecek. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün sonra belediye veya il özel idaresi tarafından derhal yıktırılacak. Devlet ormanları hakkında Orman Kanunu hükümleri saklı tutulacak.

Mülkiye amirleri, izinsiz yapıların yıkım güvenliğinin sağlanması konusunda yükümlü olacak.

Kanuna "imar hakkı aktarımı" tanımı eklendi

Kanunla, Katma Değer Vergisi Kanunu'nda değişikliğe gidiliyor. Bu kapsamda özel bütçe kapsamında bulunan Kentsel Dönüşüm Başkanlığına yapılan arsa ve arazi teslimleri, katma değer vergisinin istisnası kapsamına alınıyor.

Düzenlemeyle İmar Hakkı Kanunu'na "imar hakkı aktarımı" tanımı ekleniyor. İmar hakkı aktarımı, "1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir." şeklinde tanımlanıyor.

İmar hakkı aktarımı yapılarak umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesi, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılması ve kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amacıyla İmar Kanunu'nda değişikliğe gidiliyor. Bu kapsamda imar hakkı aktarımı yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin yüzde 30'unu geçmemek üzere artırılabilecek.

Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenecek. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılacak.

Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından bedel tespit esaslarına göre belirlenecek. Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşılabilecek.

Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere, idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması, alıcı parselin imar planı kararı ile belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olması kaydıyla ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilecek.

Parselasyon

Düzenlemeyle İmar Kanunu'nda yer alan parselasyon hazırlanmasına ilişkin maddede değişikliğe gidiliyor.

Buna göre, düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmi kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşacak ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacak.

Düzenleme sahasında sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanacak.

Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılacak.

Bedel takdiri, bedel tespiti esasları da gözetilerek Sermaye Piyasası Kanunu'na göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilecek.

Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilecek ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenecek.

Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu'nun hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranı güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamayacak ve yapı ruhsatı verilemeyecek; tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyecek. Bedelin tamamen ödenmesi halinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilebilecek.

Değer artış payı

Kanuna göre, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde 90'ı, değer artış payı olarak alınacak.

Değer artış payı bedelinin tespitinde Kamulaştırma Kanunu'nun ilgili maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilecek.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer'i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecek.

Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilecek. Değer artış payının peşin ödenmesi halinde yüzde 10 indirim uygulanacak ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenecek.

Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde ilk ödeme, tahakkuk tarihini takip eden birinci ay içerisinde faizsiz olarak yapılacak. Sonraki taksit ödemeleri ise ilk ödemeden sonraki altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda olmak üzere ve kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacak şekilde toplamda dört taksitte gerçekleştirilecek.

Taksitlerin erken ödenmesi halinde ise taksitin ödendiği tarihteki kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği TÜFE aylık değişim oranları eklenerek ödenecek taksit tutarı hesaplanacak. Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir, bağış yapılamayacak, yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.

İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eş değer alan ayrılmaksızın çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilecek.

Elektronik haberleşme altyapılarında yapı ruhsatı alınması

Kabul edilen kanunla, Anayasa Mahkemesinin iptal kararları dikkate alınarak İmar Kanunu'nun "Elektronik haberleşme altyapılarında yapı ruhsatı alınması" maddesinde düzenlemeye gidildi. Buna göre, 1/1000 ölçekli imar planı bulunmayan yerlerde, kulenin, varsa 1/1000 ölçekli mevcut haritası üzerine işlenerek, bu harita bulunmayan yerde ise 1000 metrekare alanı kapsayacak şekilde halihazır harita hazırlatılarak ve işlenerek ilgili idareye onaylatılacak.

Yapı ve binalarda kule ve direkler ile bunlara ait zorunlu altyapı unsurlarına yüksekliği 10 metreden az olmak, statik ve elektrik bakımından sakınca olmadığına dair inşaat ve elektrik/elektronik mühendislerince hazırlanacak rapor ile bu meslek mensuplarınca fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname verilmek ve malik ya da tasarruf sahibi ile işletmeci arasında yapılan kiralamaya veya kullanıma ilişkin belgenin sunulması, Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun ilgili mevzuatında belirlenen gerekli ve yeterli koruma mesafesinin bırakılması ve buna dair güvenlik sertifikasının sunulması ve ilgili mevzuat uyarınca yer seçim belgesinin alınmış olması kaydıyla başkaca bir şart aranmaksızın ilgili idarece izin verilecek.

Kanunla, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı uyarınca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görev ve yetkileri belirleniyor. Bu kapsamda Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda yapılan her tür ve ölçekteki plan, arazi ve arsa düzenlemesi ve kentsel tasarım projelerini onaylamak da Bakanlığın görev ve yetkileri arasında sayıldı.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı doğrultusunda İmar Kanunu'nda yapılan değişiklikle, "Elektronik haberleşme altyapılarında yapı ruhsatı alınmasına" ilişkin maddenin yürürlük tarihinden önce kurulmuş olan kule ve direkler ile zorunlu altyapı unsurlarının imar durumu yeniden düzenleniyor.

Buna göre, süresi içinde izin başvurusu yapılmış olan kule ve direkler ile bunlara ait zorunlu altyapı unsurları için harç veya izin bedeli ödenmiş olması halinde yeniden harç ya da izin bedeli alınmaksızın ve 2 Temmuz 2004 ile 1 Ekim 2009 tarihleri arasında kurulmuş olan elektronik haberleşme istasyonlarına alınacak izin veya ruhsatlar için bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren işletmeciler bir yıl içinde ilgili idareye başvuracak. İlgili idarece yapılacak incelemeler sonucu bu hükümde yer alan belgelerin başvuru süresi içinde tamamlanması kaydıyla izin veya ruhsat verilmiş sayılacak.

Yapı Denetimi Hakkında Kanun'da yapılan değişiklikle güneş enerji santralleri ile rüzgar enerji santralleri Kanun'un kapsamı dışına çıkarılıyor.

Kanunla, yapı denetim hizmet sözleşmelerinin kurulmaları ve yapı denetim firmalarının görevlendirilmelerine ilişkin düzenleme yapılıyor. Buna göre, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılarda, yapı sahibince belirlenen yapı denetim kuruluşuyla, diğer hizmet sözleşmelerinde ise Bakanlıkça yayımlanacak usul ve esaslara göre o yapı için ildeki faal yapı denetim kuruluşu sayısı da dikkate alınarak elektronik ortamda aynı anda birinci ve ikinci sıralı belirlenen en fazla iki yapı denetim kuruluşundan biriyle yapı sahibi arasında yapı denetim hizmet sözleşmesi akdedilebilecek. Sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilecek. Yapı denetim hizmet sözleşmeleri Bakanlıkça belirlenen haller dışında feshedilemeyecek.

Yapı denetimi hizmeti için yapı denetim kuruluşuna ödenecek hizmet bedeli, yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilecek. Bu bedel, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı 1000 (dahil) metrekareye kadar olan yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,75'i, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı 1001 metrekareden 50 bin (dahil) metrekareye kadar olan yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,5'i, diğer yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,25'i kadar olacak.

Elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde belirtilen oran en fazla yüzde 3,50'ye kadar arttırılabilecek. Hizmet bedeli oranı, yapım süresi bir yılı aşan iş için yıllık yüzde 5 artırılacak. Güçlendirme işleri için belirlenecek yapı denetim hizmet bedeli, yapının tamamı için belirlenecek yapı denetim hizmet bedelinin yüzde 25'inden az olamayacak.

Yapı denetimi hizmet bedeline laboratuvarlara yaptırılacak olan taşıyıcı sisteme ilişkin deneylerden Bakanlıkça belirlenenlerin masrafları dahil olup katma değer vergisi ile yapı denetim kuruluşu tarafından talep edilen ve taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan malzeme ve imalatlar konusunda yapı müteahhidince yaptırılacak olan laboratuvar deneylerinin masrafları dahil olmayacak.

Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibinden başka bir ad altında, ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamayacak. Yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet bedeli, Endüstri Bölgeleri, Teknoloji Geliştirme Bölgeleri, Organize Sanayi Bölgeleri, Serbest Bölgeler ve Sanayi Siteleri onaylı sınırı içerisinde yer alan tüm yapılar için yüzde 50'yi geçmemek üzere indirimli uygulanacak. Bu indirim oranlarına ilişkin usul ve esaslar, Ticaret Bakanlığı ile Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının görüşü alınarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenecek.

Bu hüküm, düzenlemenin Resmi Gazete'de yayımlanmasından 6 ay sonra yürürlüğe girecek.