Salgın kiracı ve ev sahibini zora soktu

 

AHMET SAFA TERZİ / DETAY HABER

 

Tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını, kiracıların yanı sıra ev-işyeri sahiplerini de zora soktu. İşten çıkarılanlar, işini kaybedenler, ekonomik dar boğaza girenler kiralarını ödeyemedi ya da geç ödedi. Buna karşı zam yapmak ya da kirasını gününde isteyen mal sahipleri de kiracısıyla karşı karşıya geldi. Salgın hastalıklar hukuki olarak mücbir sebep sayılıyor. Mücbir sebep, hukukta borcun ifasını imkânsızlaştıran, gerekli önlemler alınsa dahi önlenemeyecek olan, olağanüstü ve beklenmeyen, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylar olarak tanımlanıyor. Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan koronavirüs salgını da bir mücbir sebep teşkil ediyor. Nitekim Yargıtay, vermiş olduğu çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu vurguladı. Peki, kiracı bu şartlarda sözleşmeyi feshedebilir mi? 

Borçlar Kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahip. Koronavirüs salgını bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama, bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Nitekim salgın başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacak.

 

Öğrenciler, eğitim süresine dikkat etmeli

 

İşyeri kira sözleşmelerinde, ilgili bakanlık kararı ile faaliyet yasaklandığında taraflar açısından ifa imkânsızlığı doğuyor. Bu hale benzer olarak konut kira sözleşmelerinde amaç unsurunu incelemek gerekir. Yaygın olarak öğrencilerin tutmuş oldukları konutların kira sözleşmelerinde örgün eğitim süresi boyunca tahsis edildiğine yer verilmiyor. Dolayısıyla öğrenci evi ile diğer evlerin kira sözleşmeleri arasında amaç unsuru bakımından bir fark bulunmuyor.

Öğrencinin, okulunun kapalı olmasını kiraya verene karşı ileri sürmesi, evden yararlanamadığını söylemesi mümkün olmamakta… Öğrenci evleri bakımından genel hükümlere gitmek gerekecek. Türk Borçlar Kanununa göre kiracı 15 gün önceden kiraya verene haber vermek koşuluyla konutu boşaltabiliyor. Ancak evin boşaltıldığı andan itibaren yeni bir kiracının o evi tutması için geçecek olan süre kadar kira bedeli ödenmek durumunda. Bu bedel, bulunan semtin koşullarına göre belirleniyor. Bu bedeli ödemek istemeyen kiracı, yerine kiracı bulabilecek. Kiraya veren bakımından önerilen kiracı ile evden çıkmak isteyen kiracı arasında bariz farklar olmamalı.  Evin tutulması için geçecek süre kadar kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalı. Bedele muadil benzer özellikleri taşıyan kiracının kiraya veren tarafından reddedilmesi mümkün değil.