Deprem sonrası kira, inşaat ve bayilik sözleşmelerine dikkat
Depremden sonra kira, inşaat, bayilik gibi sözleşmeler başta olmak üzere birçok sözleşme türünde sözleşmenin deprem sonrası yeni şartlara uyarlanması gerektiğini belirten Prof. Dr. Umut Yeniocak konuyla ilgili bilgilendirmelerde bulundu
20.03.2023 10:02:00
Depremden sonra kira, inşaat, bayilik gibi sözleşmeler başta olmak üzere birçok sözleşme türünde sözleşmenin deprem sonrası yeni şartlara uyarlanması gerektiğini belirten Prof. Dr. Umut Yeniocak konuyla ilgili bilgilendirmelerde bulundu.
Bir bölgede depremin meydana geleceği her ne kadar bilimsel olarak tahmin edilse de depremin ne zaman olacağı, depremden etkilenecek coğrafyanın sınırı, depremin yıkıcı sonuçları ve özellikle depremin mevcut bir sözleşme ilişkisine etkilerinin önceden tam olarak hesaplanması mümkün değil.
Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Umut Yeniocak, her depremden sonra kira, inşaat, bayilik gibi sözleşmeler başta olmak üzere birçok sözleşme türünde sözleşmenin deprem sonrası yeni şaartlara uyarlanması gerektiğini belirtti.
Prof. Dr. Umut Yeniocak, konuyla ilgili yaptığı açıklamada deprem, sözleşme ilişkilerinde borcun ifasında aşırı güçlük yaşanması veya sözleşmenin başlangıcında kurulan edim dengesinin tamamen çökmesi nedeniyle uyarlama ihtiyacı oluşabileceğine dikkat çekti. Bu uyarlama işlemi, tarafların anlaşmasıyla yapılabileceği gibi, anlaşmazlık hâlinde Türk Borçlar Kanunu TBK 138'de düzenlenen şartlar dikkate alınarak uyarlama davası yoluyla da yapılabilir.
Yeniocak, özellikle depremin ticari hayata etkileri dikkate alınarak sözleşmelerin yeniden yapılandırılması gerektiğinin, Yargıtay'ın daha önce verdiği emsal kararlara bakıldığında kabul gördüğünü söyledi. Hem Van hem de Marmara Depremleri sonrasında yaşanan davalardan örnekler gösterdi.
Yeniocak, 'Örneğin Van depreminden hemen önce işyeri kiralayan bir kiracının davasında Yargıtay, mahkemenin Van'daki depremin ticari hayata ve özellikle davayı açan kiracının işlerine etkilerinin bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek sonuca varılması gerektiğine işaret etti' diyerek emsal kararı şöyle aktardı:
'.. sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde asıl davada davacının talebi kira parasının tespitinden çok kira parasının uyarlaması olup, bu haliyle mahkemece Van depremi sonrasında deprem nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini gerektirir bir durum olup olmadığı incelenerek talep konusu dönemde bölge nüfusunun azalıp azalmadığı, işlem temelinin çöküp çökmediği, ticaretin durma noktasına gelip gelmediği tespit edilerek sonucuna göre asıl dava hakkında bir karar verilmesi gerekir. Uyarlama şartları yoksa asıl davanın reddine, birleşen dava yönünden de inceleme yapılarak bir önceki ödenen kira bedelinin ÜFE artış oranında artırılmasıyla elde edilecek bedelden daha az olmayacak şekilde kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik inceleme her iki dava hakkında yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.' (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.11.2014, 8505/11919)
Umut Yeniocak, aynı şekilde, 1999 Marmara depremi sonrasında da bir otoyol hizmet tesisinin kiracısı, deprem ve sonrasında yaşanan süreçte halktaki tedirginliğin yol açtığı gelir kaybı sebebiyle kira bedelinin düşürülmesi talebiyle açtığı davayı kazandığına işaret etti. Yeniocak, 'Sadece kira değil, diğer sözleşme türlerinde de uyarlama davası açılması mümkün. Önemli olan, depremin sözleşme ilişkisini ağır şekilde etkilediğinin ve bu şartlarda sözleşmenin sürdürülmesinin çok güç olduğunun ortaya konulabilmesidir' açıklamasını yaptı.
Yeniocak bu dava ile ilgili karara da şu şekilde yer verdi:
'Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait B tipi otoyol hizmet tesisini işletmek üzere kiraladığını, sözleşmenin 7.7.1999 tarihli olup, yıllık kira bedelinin 325.500.000.000 TL olarak tespit edildiğini, ancak 7.8.1999 ve 12.11.1999 tarihli depremlerde tesisin büyük hasar uğradığını, otoyolun trafiğe kapandığını, müvekkili ile yakıt bayiliği yapacak alt kiracıların bundan vazgeçtiklerini Bolu dağı tünelinin yapılmamasının ve bölgede deprem beklentisinin tesisin kazancını etkilediğini, yine müvekkilince tesisin rantabl hale gelmesinin tahmin edilen süreden daha uzun süreceğini, müvekkilinin sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemede ifa güçlüğü ve imkansızlığa düştüğünü bu nedenle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması gerektiğini ileri sürerek sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması suretiyle yıllık kira bedelinin 100.000.000.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davanın kısmen kabulü ile dava konusu tesisin kira bedelinin yıllık 212.000.000.000 TL olarak 15.8.2000 dava tarihinden geçerli olmak üzere uyarlanmasına karar verilmiştir.'
(Yargıtay 11. HD, 24.03.2003, 2002/10574 E. 2003/2730 K.)İHA
Bir bölgede depremin meydana geleceği her ne kadar bilimsel olarak tahmin edilse de depremin ne zaman olacağı, depremden etkilenecek coğrafyanın sınırı, depremin yıkıcı sonuçları ve özellikle depremin mevcut bir sözleşme ilişkisine etkilerinin önceden tam olarak hesaplanması mümkün değil.
Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Umut Yeniocak, her depremden sonra kira, inşaat, bayilik gibi sözleşmeler başta olmak üzere birçok sözleşme türünde sözleşmenin deprem sonrası yeni şaartlara uyarlanması gerektiğini belirtti.
Prof. Dr. Umut Yeniocak, konuyla ilgili yaptığı açıklamada deprem, sözleşme ilişkilerinde borcun ifasında aşırı güçlük yaşanması veya sözleşmenin başlangıcında kurulan edim dengesinin tamamen çökmesi nedeniyle uyarlama ihtiyacı oluşabileceğine dikkat çekti. Bu uyarlama işlemi, tarafların anlaşmasıyla yapılabileceği gibi, anlaşmazlık hâlinde Türk Borçlar Kanunu TBK 138'de düzenlenen şartlar dikkate alınarak uyarlama davası yoluyla da yapılabilir.
Ticari hayatın devamlılığı öncelikli
Yeniocak, özellikle depremin ticari hayata etkileri dikkate alınarak sözleşmelerin yeniden yapılandırılması gerektiğinin, Yargıtay'ın daha önce verdiği emsal kararlara bakıldığında kabul gördüğünü söyledi. Hem Van hem de Marmara Depremleri sonrasında yaşanan davalardan örnekler gösterdi.
Yeniocak, 'Örneğin Van depreminden hemen önce işyeri kiralayan bir kiracının davasında Yargıtay, mahkemenin Van'daki depremin ticari hayata ve özellikle davayı açan kiracının işlerine etkilerinin bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek sonuca varılması gerektiğine işaret etti' diyerek emsal kararı şöyle aktardı:
'.. sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde asıl davada davacının talebi kira parasının tespitinden çok kira parasının uyarlaması olup, bu haliyle mahkemece Van depremi sonrasında deprem nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini gerektirir bir durum olup olmadığı incelenerek talep konusu dönemde bölge nüfusunun azalıp azalmadığı, işlem temelinin çöküp çökmediği, ticaretin durma noktasına gelip gelmediği tespit edilerek sonucuna göre asıl dava hakkında bir karar verilmesi gerekir. Uyarlama şartları yoksa asıl davanın reddine, birleşen dava yönünden de inceleme yapılarak bir önceki ödenen kira bedelinin ÜFE artış oranında artırılmasıyla elde edilecek bedelden daha az olmayacak şekilde kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik inceleme her iki dava hakkında yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.' (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.11.2014, 8505/11919)
Umut Yeniocak, aynı şekilde, 1999 Marmara depremi sonrasında da bir otoyol hizmet tesisinin kiracısı, deprem ve sonrasında yaşanan süreçte halktaki tedirginliğin yol açtığı gelir kaybı sebebiyle kira bedelinin düşürülmesi talebiyle açtığı davayı kazandığına işaret etti. Yeniocak, 'Sadece kira değil, diğer sözleşme türlerinde de uyarlama davası açılması mümkün. Önemli olan, depremin sözleşme ilişkisini ağır şekilde etkilediğinin ve bu şartlarda sözleşmenin sürdürülmesinin çok güç olduğunun ortaya konulabilmesidir' açıklamasını yaptı.
Yeniocak bu dava ile ilgili karara da şu şekilde yer verdi:
'Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait B tipi otoyol hizmet tesisini işletmek üzere kiraladığını, sözleşmenin 7.7.1999 tarihli olup, yıllık kira bedelinin 325.500.000.000 TL olarak tespit edildiğini, ancak 7.8.1999 ve 12.11.1999 tarihli depremlerde tesisin büyük hasar uğradığını, otoyolun trafiğe kapandığını, müvekkili ile yakıt bayiliği yapacak alt kiracıların bundan vazgeçtiklerini Bolu dağı tünelinin yapılmamasının ve bölgede deprem beklentisinin tesisin kazancını etkilediğini, yine müvekkilince tesisin rantabl hale gelmesinin tahmin edilen süreden daha uzun süreceğini, müvekkilinin sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemede ifa güçlüğü ve imkansızlığa düştüğünü bu nedenle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması gerektiğini ileri sürerek sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması suretiyle yıllık kira bedelinin 100.000.000.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davanın kısmen kabulü ile dava konusu tesisin kira bedelinin yıllık 212.000.000.000 TL olarak 15.8.2000 dava tarihinden geçerli olmak üzere uyarlanmasına karar verilmiştir.'
(Yargıtay 11. HD, 24.03.2003, 2002/10574 E. 2003/2730 K.)İHA
