Kira Uyarlama Davası nedir?

"Kira Uyarlama Davası, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar halinde başvurulan bir dava türüdür" diyen Avukat Ahmet Burak Yalçın şunları söyledi:

"Hatırlayacak olursak, Covid 19 salgınında birçok işyeri kapanmış, aylarca işe gidilememiş ve bunun doğal sonucu olarak da, aylarca gelir elde edilememişti.

İncelenen bu dava türüne verebileceğimiz bir diğer örnek ise, günümüzde yaşandığı gibi, taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması halidir. Yakın geçmişten bu yana finansal piyasalarda ve enflasyonda meydana gelen dalgalanmalar neticesinde, taşınmaz değerleri ve dolayısıyla kira bedelleri artmıştı. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabileceğini söylemek mümkün.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin son derece güncel bir kararında, sözleşmeden 3 yıl sonra açılan kira uyarlama davasında, kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabileceğinin ifade edildiğini gözlemliyoruz.

Ancak, önemle belirtmekte fayda görüyorum! Anılan karar istisnai bir karar olup, hukuk düzenimizdeki en üst içtihat makamı olan Yargıtay ile İstinaf Mahkemeleri arasındaki kararlarda, ne yazık ki görüş birliği bulunmamakta. Yargıtay ve bu yöndeki bir kısım İstinaf Mahkemesi kararlarında, 5 yılı dolmamış, kısa süreli sözleşmeye dayalı olarak uyarlama talep edilemeyeceğine yönelik kararlar da mevcut. Bu nedenle, böylesine incelikli bir davanın yürütülmesinde profesyonel destek alınmasının önemini vurgulamak gerekir.

Kira Uyarlama Davasının şartları

Hukuk düzenimizde esasen, sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestisi ilkeleri kabul edilmektedir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, gündelik dilde ahde vefa, latince söylemi ile "Pacta Sund Servanda" olarak da bilinmektedir.

Yargıtay içtihatlarını incelediğimizde, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan, Türk Borçlar Kanunumuzun "Aşırı İfa Güçlüğü" başlıklı 138. maddesi, Kira Uyarlama Davasının kaynağını oluşturmakta.

Buna göre, Kira Uyarlama Davasının şartlarını başlıklar halinde saymak gerekirse;

- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü halin meydana gelmesi,

- Olağanüstü halin, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması,

- Meydana gelen olağanüstü halin ifa koşullarını borçlu aleyhine değiştirmiş olması,

- Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır.

Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden iktisadi yönden en önemli farkı, hakimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya hakkaniyet indirimi gibi herhangi bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki, taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda da, hakimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.

Kira Uyarlama Davasını Kimler açabilir?

Kira uyarlama davası, gerek kiraya veren ve gerek kiracı tarafından açılabilir.  Her ne kadar, uygulamada çoğunlukla kiracı tarafından açılan örneklerine daha sık rastlanılmakta ise de, anılan davanın kiraya veren tarafından açılmasında herhangi bir hukuki engel yoktur.

Kira Uyarlama Davası ne zaman açılmalıdır?

Kira bedelinin uyarlanması herhangi bir süreye ya da ihtara tabi olmaksızın açılabilir. Bununla birlikte, uyarlama, yalnızca ileriye etkili ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.

Kira Uyarlama Davalarında görevli ve yetkili mahkeme

Kira bedelinin uyarlanması davası da kira tespit davasında olduğu gibi sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme ise, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir."