Konut piyasasında fiyatlar düşerken satışlar neden artıyor?
Türkiye genelinde konut piyasası, uzun süredir devam eden durgunluk duvarını nihayet aşarak yılın en yüksek hareketliliğine ulaştı. Ancak bu kez sahneye çıkan dinamikler çok farklı. Satışlar hızla artarken, fiyatlar reel bazda gerilemeye devam ediyor. Sektör temsilcilerine göre piyasada "köpük" dönemi tamamen kapandı ve mantıklı fiyatlayan mülklerin kazandığı yeni bir rasyonalite çağı başladı
29.07.2026 16:00:00
Eyüp Kabil
Eyüp Kabil
Gayrimenkul sektörü, yüksek kredi faizleri ve tırmanan enflasyonun gölgesinde geçirdiği uzun bir bekleyiş döneminin ardından, ezber bozan bir viraja girdi.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan en taze veriler, konut satışlarının haziran ve temmuz dönemi itibarıyla yıllık bazda yüzde 15,8 gibi ciddi bir sıçrama yaparak 129 bin 979 adetle yılın zirvesine tırmandığını gösteriyor. Piyasayı asıl şaşırtan ise, satışlardaki bu ani canlanmaya karşın Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış reel bazda yüzde 5,8 oranında değer kaybetmeyi sürdürmesi oldu.
Alıcı cephesinde "fırsat penceresi" olarak yorumlanan bu tablo, satıcılar için "her mülkün sorgusuz sualsiz satıldığı" illüzyon dönemin resmen bittiğini kanıtlıyor.
Uzun süredir banka kredilerinin önündeki yüksek faiz bariyeri nedeniyle adeta bitme noktasına gelen ipotekli konut satışları, bu dönemin en büyük sürprizine imza attı. Bankaların kredi musluklarını sıkı tutmasına rağmen, ipotekli satışlar yıllık bazda yüzde 72,1 oranında devasa bir artış kaydederek yaklaşık 26 bin adede ulaştı.
Sektör uzmanları bu durumu, nakit parası olan ve bir süredir kenarda bekleyen yatırımcıların, fiyatlardaki reel düşüşü kalıcı bir taban noktası olarak görüp harekete geçmesine bağlıyor. "Faizler düşerse fiyatlar yeniden fırlar" endişesi taşıyan geleneksel alıcı grubu, yüksek borçlanma maliyetlerini göze alarak beton stokuna yönelmiş durumda. Ancak bu hareketlilik, geniş kitlelerin konuta erişim krizini çözmeye yetmiyor; zira dar ve orta gelirli kesim için aylık taksitler hâlâ aşılması imkânsız bir dağ olarak kalmaya devam ediyor.
Piyasadaki bir diğer dikkat çekici kırılma ise sıfır binalar ile yaşlı yapı stoku arasında yaşanıyor. Toplam satışların neredeyse üçte ikisini ikinci el konutlar oluştursa da, yeni projeler ve ilk el satışlar yüzde 23,1'lik bir büyüme performansı göstererek inşaat firmalarının yüzünü güldürdü.
Alıcıların bir mülke değer biçerken ilk sıraya koyduğu kriter artık lüks mutfak dolapları değil, zemin etüdü ve deprem güvenliği oldu. İnşaat maliyetlerindeki ve işçilik giderlerindeki artış baskısı sıfır konutların metrekare üretim fiyatını yukarı çekerken, alıcılar güvenli ve modern donatılara sahip projeler için bütçelerini sonuna kadar zorluyor. Hatalı fiyatlanan, sosyal donatısı zayıf ve deprem riski taşıyan eski konutlar ise ilan sitelerinde aylarca alıcı bekleyen kalıcı birer stoğa dönüşüyor.
Satın alma gücü konut edinmeye yetmeyen milyonların kiralık konuta yönelmesi, kiralardaki ateşi de harlamaya devam ediyor. Temmuz ayı itibarıyla resmen yüzde 32,03 olarak tescillenen yasal kira artış tavanı, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilimi bir nebze yasal zemine oturtmuş görünse de sahadaki gerçekler farklı işliyor.
Metropollerde mülk sahiplerinin yıllık peşin kira dayatmaları ve tahliye taahhütnamesi baskıları, emlak piyasasında hukuki uyuşmazlıkları zirvede tutuyor. Diğer yandan devletin devreye aldığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ve tapuda Güvenli Ödeme Sistemi gibi yasal bariyerler, piyasadaki köpük fiyatlı manipülatif ve sahte ilanları temizleyerek sektöre uzun süredir özlenen kurumsal ciddiyeti ve güven ortamını yeniden kazandırıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan en taze veriler, konut satışlarının haziran ve temmuz dönemi itibarıyla yıllık bazda yüzde 15,8 gibi ciddi bir sıçrama yaparak 129 bin 979 adetle yılın zirvesine tırmandığını gösteriyor. Piyasayı asıl şaşırtan ise, satışlardaki bu ani canlanmaya karşın Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış reel bazda yüzde 5,8 oranında değer kaybetmeyi sürdürmesi oldu.
Alıcı cephesinde "fırsat penceresi" olarak yorumlanan bu tablo, satıcılar için "her mülkün sorgusuz sualsiz satıldığı" illüzyon dönemin resmen bittiğini kanıtlıyor.
Ertelenen talep sahaya indi
Uzun süredir banka kredilerinin önündeki yüksek faiz bariyeri nedeniyle adeta bitme noktasına gelen ipotekli konut satışları, bu dönemin en büyük sürprizine imza attı. Bankaların kredi musluklarını sıkı tutmasına rağmen, ipotekli satışlar yıllık bazda yüzde 72,1 oranında devasa bir artış kaydederek yaklaşık 26 bin adede ulaştı.
Sektör uzmanları bu durumu, nakit parası olan ve bir süredir kenarda bekleyen yatırımcıların, fiyatlardaki reel düşüşü kalıcı bir taban noktası olarak görüp harekete geçmesine bağlıyor. "Faizler düşerse fiyatlar yeniden fırlar" endişesi taşıyan geleneksel alıcı grubu, yüksek borçlanma maliyetlerini göze alarak beton stokuna yönelmiş durumda. Ancak bu hareketlilik, geniş kitlelerin konuta erişim krizini çözmeye yetmiyor; zira dar ve orta gelirli kesim için aylık taksitler hâlâ aşılması imkânsız bir dağ olarak kalmaya devam ediyor.
İlk el ve ikinci el arasındaki makas güvenlikle açılıyor
Piyasadaki bir diğer dikkat çekici kırılma ise sıfır binalar ile yaşlı yapı stoku arasında yaşanıyor. Toplam satışların neredeyse üçte ikisini ikinci el konutlar oluştursa da, yeni projeler ve ilk el satışlar yüzde 23,1'lik bir büyüme performansı göstererek inşaat firmalarının yüzünü güldürdü.
Alıcıların bir mülke değer biçerken ilk sıraya koyduğu kriter artık lüks mutfak dolapları değil, zemin etüdü ve deprem güvenliği oldu. İnşaat maliyetlerindeki ve işçilik giderlerindeki artış baskısı sıfır konutların metrekare üretim fiyatını yukarı çekerken, alıcılar güvenli ve modern donatılara sahip projeler için bütçelerini sonuna kadar zorluyor. Hatalı fiyatlanan, sosyal donatısı zayıf ve deprem riski taşıyan eski konutlar ise ilan sitelerinde aylarca alıcı bekleyen kalıcı birer stoğa dönüşüyor.
Kira piyasasında yeni denge ve güvenli tapu çağı
Satın alma gücü konut edinmeye yetmeyen milyonların kiralık konuta yönelmesi, kiralardaki ateşi de harlamaya devam ediyor. Temmuz ayı itibarıyla resmen yüzde 32,03 olarak tescillenen yasal kira artış tavanı, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilimi bir nebze yasal zemine oturtmuş görünse de sahadaki gerçekler farklı işliyor.
Metropollerde mülk sahiplerinin yıllık peşin kira dayatmaları ve tahliye taahhütnamesi baskıları, emlak piyasasında hukuki uyuşmazlıkları zirvede tutuyor. Diğer yandan devletin devreye aldığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ve tapuda Güvenli Ödeme Sistemi gibi yasal bariyerler, piyasadaki köpük fiyatlı manipülatif ve sahte ilanları temizleyerek sektöre uzun süredir özlenen kurumsal ciddiyeti ve güven ortamını yeniden kazandırıyor.
