Kira artışı nasıl yapılır, kiracı ve ev sahibinin hakları nelerdir?

Kira artışları ve buna bağlı olarak mal sahibi ile kiracılar arasındaki gerginlik, büyük bir sorun olmaya devam ediyor. Konut kiralarında yüzde 25 sınırı olmasına rağmen bu oran mal sahiplerini memnun etmiyor. İş yerleri kiralarında ise böyle bir sınırlama yok. Ancak yüzde 25 sınırının tekrar uzatılmayacağı konuşulan konular arasında.

Peki, kiracıların hakları nelerdir? Bu konuyu uzmanına sorduk. Av. Alpay Köse Kira artışının nasıl yapıldığını, kiracı ve ev sahibinin haklarının neler olduğunu anlattı.

"Son dönemde çok sorulan bir soru ve gündeme gelen konu kiralar. Bilindiği gibi kiralar büyük oranda arttı. Son bir yılda iki katı üç katı kira artışları söz konusu.

Gayrimenkul fiyat artışlarına paralel olarak" diyen Köse sözlerini şöyle sürdürdü:

"Bu durumda da karşımızda çok çıkan bir sorun, kiralama artmasından dolayı daha önce düşük kalan kiralar nedeniyle ev sahiplerinin kiracılardan normalden yüksek oranda artış talep etmeleri veya evlerinden çıkmalarını talep etmeleri, çeşitli gerekçeler ortaya sunmaları çok karşılaşılan bir durum.

Burada öncelikle kiracıların hakları neler, kira artışı neye göre yapılır, ev sahipleri ne zaman kira artışı yapabilir bunlardan kısaca bahsetmek istiyorum.

Normal şartlarda biliyorsunuz kira sözleşmeleri genelde bir yıl itibariyle yapılmakta. Bu bir yıllık kira artışıyla alakalı sürenin sonunda nasıl bir atış yapacağı ile alakalı sözleşmelerde hüküm olup olmaması önemli. Ancak bu sözleşmelerde mutlaka bunlarla ilgili bir hüküm bulunuyor.

Bildiğiniz gibi kira sözleşmesi bittikten sonra "Evimden çık, kira sözleşmesi bitti" gibi durum söz konusu değil. Ev sahiplerinin kiracıları çıkarabilmesi için bazı gerekçeleri olması lazım. Ancak bu gerekçeler söz konusu değilse bu durumda kira sözleşmesi otomatikman imzalanmamış olsa bile tekrar bir yıl uzar.

Bu da kira sözleşmesi uzadıktan sonra kira artışının nasıl yapılacağı hususu önemli. Bu da borçlar kanununda hüküm bulunmasından dolayı sözleşmelerde yapılan maddelerin buna uygun olması gerekiyor. Bu da nedir, son 12 aylık tüketici fiyat endeksini ortalaması üzerinden belirlenen bir rakamdır.

Kira sözleşmelerinde TÜFE ortalaması, ÜFE ortalaması gibi veya daha yüksek oranlar yazılabiliyor ancak burada üst sınır son iki ayın TÜFE ortalaması olduğu için buna bakılıyor.

Daha düşük bir oran belirlenebiliyor, örneğin geçen yıl itibariyle yüzde yirmi civarıdır bu oran, yüzde on derseniz sözleşmede TÜFE'den daha düşük olduğu için artış daha düşük yapılmış olur. Ama genellikle burada TÜFE-ÜFE ortalaması kullanılıyor ama sonuç itibariyle burada tüketici fiyat endeksi son 12 aylık ortalaması alınacağından artık bu oran üzerinden yapılır. Bunu rahatlıkla Google'a yazdığınızda bulabilirsiniz. 2024 Ocak ayını sorun dediğimizde rahatlıkla çıkıyor.

Ancak bunun da belli bir süresi var. Örneğin kira miktarı 3000 lira işte TÜFE ortalaması yüzde yirmi diyelim. 3600 olacak ama bu evin diğeri çok artmış yani normalde 10 bin lira 15 bin lira seviyelerine gelmiş olabiliyor. Şu anki durumda ben de etrafıma çok yaşıyorum ve etkilerini de çok yaşıyoruz. Bu durumda ise belli bir süre geçtikten sonra ancak artış yapılabilir.

Burada beş sene bu konuda süre var. Eğer kira sözleşmesinin başlangıcından beş sene daha geçmişse, o zaman ev sahibi kiracı ile anlaşamazsa bu konuda kiranın yeni orana göre güncellemesi için bir dava açar, bu oranı artırabiliyor. Bu durumda mahkeme tarafından yeni bir oran belirleniyor. Bunu da işte Türkiye'nin durumuna bakılıyor, ayrıca emsal değerleri durumuna bakılarak ona göre bir artış oranı belirleniyor ve bunun üzerinden kira sözleşmesi devam ediyor. Dolayısıyla kiracılar bu beş seneden önce kira artışlarında TÜFE ortalamasını uygulayacaklarını bilmesi gerekiyor. Ev sahiplerinin de bu beş sene geçmediği sürece kira artışlarını ne kadar büyük fark olsa da yapamayacaklarını ve bunun için hukuki bir prosedür sürdürmesi gerektiğini bilmeleri gerekiyor."