Konut fiyatları ve kira krizi

İstanbul'da ortalama 3+1 kira 45.000 TL'yi, Ankara'da 28.000 TL'yi, İzmir'de 32.000 TL'yi aşmış durumda. Satılık konut fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 68 artarken, maaşlar aynı dönemde sadece yüzde 34 yükselebildi.

TÜİK'in "fiyatlar yavaşladı" açıklamasına rağmen, sahibinden ve hepisburada gibi platformlarda ilan fiyatları haftalık yüzde 4-6 artıyor. Memur, emekli, asgari ücretli, genç, yeni evli… hemen hemen herkes "nerede yaşayacağız?" sorusunu soruyor.

Arz kısıtı ve yabancı talebinin etkisi

Türkiye'de yıllık yeni konut üretimi 2025'te 550 bin adede geriledi; 2017-2019 ortalaması 850 bindi. İnşaat maliyet endeksi son üç yılda yüzde 380 artarken, müteahhitler "kâr marjı kalmadı" diyerek projeleri durduruyor. Çimento ve demir fiyatlarındaki yüzde 120'lik sıçrama, yeni ruhsat alımını yüzde 42 azalttı.

Öte yandan yabancıya satış hâlâ canlı. 2025'te 42 bin konut yabancılara gitti, bunların yüzde 58'i İstanbul ve Antalya'da. Rus, İranlı ve Arap alıcıların nakit ödemeleri fiyatları yukarı çekiyor. X'te #YabancıyaSatışYasaklansın etiketi son 10 günde 680 bin paylaşım aldı; vatandaş "kendi ülkemizde mülteci olduk" yorumları yapıyor.

Kiracı tahliye ve "gizli zam" yöntemleri

2025 Temmuz'unda yüzde 65 olan kira artış sınırı, Kasım'da yüzde 63,5'e düşürüldü ama ev sahipleri farklı yollar buldu: "yenileme adı altında" 3-4 kat zam dayatma, depozito oyunları, "aidat + ortak gider" adı altında ek faturalar… Avukatlar, 2025'te açılan kira tespit ve tahliye davalarının yüzde 180 arttığını söylüyor. İstanbul'da her gün ortalama 240 aile icra yoluyla evden çıkarılıyor.

Gençler çözüm olarak "paylaşımlı ev" ve "konteyner ev" arayışına girdi. Ankara Çankaya'da 4 kişilik öğrenci evi kirası 38 bin TL'ye ulaştı; İzmir Bornova'da aynı rakam 35 bin TL.

2026'da beklenen üç senaryo

1. Patlama senaryosu (en yüksek ihtimal): Yeni konut arzı 500 bin adedin altına düşerse ve yabancı talebi devam ederse, İstanbul'da ortalama kira 65-70 bin TL'ye, satılık metrekare fiyatı 250 bin TL'ye çıkabilir. Büyük şehirlerden tersine göç hızlanır.

2. Devlet müdahalesi senaryosu: 2026 bütçesinde "100 bin sosyal konut + kira stopajı sıfır" paketi gelirse fiyatlar 6-9 ay yavaşlayabilir. Ancak geçmişteki TOKİ projelerinin teslim süreleri (ortalama 48 ay) güveni sarsıyor.

3. Çöküş senaryosu: Faizlerin 2026'da yüzde 55-60 bandına çıkması halinde krediyle ev alanlar borçlarını ödeyemeyecek, icradan satışlar artacak ve fiyatlar yüzde 25-30 düşebilecek. Ama bu senaryo şu an düşük ihtimal.

Şehirler sadece zenginlere mi kalacak?

Türkiye'de konut, artık "barınma hakkı" olmaktan çıkıp "servet göstergesi" haline geldi. Maaşla ev almak 35-40 yıl, kira ödemek ise gelirin yüzde 60-70'ini gerektiriyor. Hükümet "fiyatlar düşecek" derken, vatandaş çareyi ya memleketine dönmekte ya da yurtdışına kaçmakta buluyor. 2026, bu krizin ya derinleşeceği ya da radikal çözümlerle düzeleceği yıl olacak.