Şişkinlik vardı, hava kaçırmaya başladı

Emlak piyasasındaki şişkinliğin sönmesi, yatırımcısını, konut işine giren firmaları, konut alanları ve nihayet kredi vereni üzebilir... Fiyatlar düşerse, yüksek fiyattan konut alanların durumu ne olacak? Likidite bolluğu ve faiz oranlarındaki gerileme bütün dünyada her türlü varlığın fiyatının şişmesine, 'balon' yapmasına neden oldu. Şirketlerin fiyatı şişti. Şirketlerin fiyatı şişince, dünya borsalarında hisse senetlerinin fiyatları şişti. Gayrimenkul fiyatlarındaki 'balon' büyüdükçe büyüdü.Türkiye de bu küresel gelişmeden nasibini aldı. Türkiye'de tüm varlıklardaki ve bu arada gayrimenkuldeki balon (Türkiye'ye özgü nedenlerle) beklenenin üzerinde oldu.Türkiye'de yüksek faiz cazibesiyle, hisse senedine ve özellikle gayrimenkule yönelebilecek tasarruflar dolara ve faize bağlanmıştı. Dolar fiyatı ucuzlayınca ve fiyat uzun süre değişmeyince, dolara bağlananlar gayrimenkule yöneldi.Tasarruflarını faizin cazibesiyle bonoya, mevduata bağlayanlar, faiz düşünce ertelenmiş konut taleplerinin dürtüsüyle gayrimenkule yöneldi.Bu arada bankaların ucuz konut kredisine yüklenmeleri, imkânları sınırlı kimseleri ve konut yatırımını bir 'al-sat-kazan' fırsatı olarak görenleri, piyasa oyuncusu haline getirdi.Fiyatlar şiştikçe şişmiştiİşte bu rüzgâr, ölçünün kaçmasına yol açtı. İkinci el piyasada, 20-30 yıllık konutlar gerçek değerlerinin iki katına alıcı buldu. Yap-satçılar ve hatta ciddi müteahhitler, kâğıt üzerinden veya maket göstererek 'balon fiyatlarla' konut satmaya başladı.Özellikle İstanbul ve Ankara'da şehir merkezine 25-45 km uzaklıktaki konut projelerine, nasıl olacağı, ne zaman tamamlanacağı belli olmayan konut vaatlerine insanlar paralar bağladı.Milliyet Emlak'ın 'Türkiye'nin İlk Gayrimenkul Kıymetler Borsası' sayfasına bakınız. Henüz temeli atılmamış projelerde, orta büyüklükteki konutların 200-800 ve hatta 1 milyon 200 bin dolar fiyat ile satışa sunulduğunu göreceksiniz.Bu Türkiye'ye özgü bir durum değil. Başta ABD olmak üzere, dünyanın başka ülkelerinde de bu böyle oldu. O ülkelerde de şimdi balonun sönmeye başladığı görülüyor.Şimdi şişkinlik sönüyorBalonun sönmesi önce konut yatırımına soyunanları, sonra konut yatırımına başlayan veya tamamlamaya çalışan firmaları, nihayet konut alanlara ve yapımcılarına kredi veren bankaları üzer.Asya ve Uzakdoğu'da bazı ülkelerde daha önceki yıllarda gayrimenkul sektöründeki balonun, hava kaçırmasıyla ülkelerin banka sistemleri ciddi sarsıntılar geçirmişti.Balonun hava kaçırmaya başlaması ciddi sorunları ortaya çıkaracak.Talep patlamasına ve fiyatlardaki balona güvenen yapımcılar çok büyük projelere soyunmuş, temel atmadan bu projelerden satışa başlamıştı. Maliyet hesaplarını çarkın döneceği varsayımıyla yapanlar, bundan sonra ne yapacak? Tamamı satılamayan projeler nasıl tamamlanacak? Balonun sönmesi nedeniyle fiyatlar düşürülürse, daha önce yüksek fiyat ödeyenlerin durumu ne olacak?Belli bir süre sonra konutlarını teslim alacakları varsayımıyla banka kredisi kullananlar, konutların söz verilen sürede tamamlanamaması halinde ne yapacak?Tekrarda yarar var. Bunlar sadece Türkiye'de ortaya çıkan sorunlar değil. Ama, "Elle gelen düğün bayram" diyemeyiz. Balona binerek yükselen fiyatları ödeyenler veya ödeme yükümlülüğü altına girenler üzülecek.Güngör Uras/ Milliyet