Tapu Kadastro Genel Müdür Vekili Zeki Adlı'nın önceki gün bazı gazetelerde çıkan açıklaması gerçekten trajikomik denilebilecek nitelikleri haiz.Adlı, yabancılara gayrimenkul satışının yoğun olduğu bölgelerden başlamak üzere yurt genelinde, yabancılara gayrimenkul satışıyla ilgili tüm bilgilerin güncelleneceğini belirterek, yeni dönemde daha dikkatli olunacağını haber veriyor!"Basra harap olduktan sonra" yapılan bu çıkış ve Tapu Kadastro Müdürlüğü'nün bu icraatı, çok kritik bir konuda sergilenen aymaz tutumun da ifadesi aynı zamanda. Bugüne kadar yabancılara toprak satışıyla ilgili her haber ve yorumu "abartılı", "komplo teorisi" ve "paranoyak" olarak algılayan yetkililer ne olduysa birden böyle bir tedbirler paketi hazırlama gayretkeşliğine giriştiler.Ancak ne bu alınan tedbirler, ne de bu zihniyetle bundan sonra alınacak tedbirler, varolan ve her geçen gün büyüyen bu önemli tehlikeyi bertaraf etmeye yetmeyecek.Türkiye parsel parsel yabancılara satılıyor ve bu satın almalarda iyi niyetin zerresi bulunmuyor. Tapu Kadastro yetkililerinin yabancılara toprak satışıyla ilgili açıkladığı rakamlar ve verilerin hiçbir geçerliliği olmadığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Neden mi?Çünkü kendileri de itiraf ediyorlar ki, şu anda Türkiye'deki toprakların envanteri doğru dürüst çıkarılamadığı gibi, yabancıların aldıkları toprakların oranı da belli değil. İşte tam bu noktada Erciyes Üniversitesi'nden bir grup idealist hukukçunun büyük bir özveriyle yaptıkları önemli bir projeden bahsetmek gerekiyor. Tüm çaba ve gayretlerine rağmen bizim "kocaman" basının satır aralarında yer vererek gizlediği bu önemli çalışmada, yabancılara toprak satışının hukuki boyutu masaya yatırılmış ve diğer ülkelerle kıyaslaması yapılmış. Bu projeyi yürüten grubun başında bulunun Yrd. Doç. Ayşe Boztosun ile yaptığımız görüşme, hem yaptıkları çalışmanın önemini, hem de Türkiye'deki tehlikeli gidişin boyutlarını kavramada oldukça mühim bir rol oynadı. Ayşe Boztosun ve arkadaşlarının yaptıkları çalışmada altını çizdikleri hususlar özetle şöyle: "Yabancıların taşınmaz edinimini serbest bırakan ülkeler, yabancı gerçek kişiler açısından ikamet koşullarını ağırlaştırarak, yabancı ticaret şirketleri açısından ise sıkı vergi düzenlemeleri getirerek denge sağlıyor. [Örneğin Almanya ve Hollanda'da yabancıların taşınmaz edinimi serbest, ancak ayrıntılı vergi düzenlemeleri ile birçok başlık altında vergi alıyorlar; yüksek gelir vergisi oranları var, değer artış kazancı üzerinden ciddi vergi alınıyor (spekülasyon önleniyor), tatil amaçlı taşınmazlardan ayrıca vergi alıyorlar vs. Ayrıca gerçek kişiler, bu ülkelerde taşınmaz alsalar da bu ülkelerde ikamet izni alabilmek sıkı koşullara bağlandığından, kişinin taşınmazından fiilen yararlanması mümkün olmayabilir. Ayrıca bu ülkelerde sağlam bir taşınmaz kaydı sistemi var, ülkedeki tüm taşınmazların envanteri çıkarılmış. Türkiye'de henüz TAKBİS projesi tamamlanmadığından tüm taşınmazların envanteri çıkarılamadı, birçok tapusuz taşınmaz var. Senetle taşınmazların mülkiyetini elde etme iddiaları da bu durumdan kaynaklanıyor."Prof. Dr.
Haydar Baş'ın uzun zamandır dikkat çektiği "köy senetleriyle toprak satın alıyorlar" uyarısının önemi bu maddeyle bir kez daha ortaya çıkıyor."Yabancı ticaret şirketlerinin ve yabancı sermayeli, ancak Türkiye'de kurulu şirketlerin beyan ve taahhüt ettikleri amaca uygun faaliyet gösterip göstermediklerinin, projelerini taahhüt ettikleri tarihlerde tamamlayıp işletmeye geçtiklerinin denetlenmesi gerekir. ""5444 sayılı Kanunda, gerek yabancı gerçek kişilerin gerekse yabancı ticaret şirketlerinin kanundaki amaçlara aykırı taşınmaz edinmeleri ya da edindikleri taşınmazları kanuni amaca aykırı kullanmaları halinde bu taşınmazlar üzerindeki haklarının tasfiye edileceği düzenlenmiştir. Bununla birlikte, amaca aykırı kullanımın denetimindeki usul ve denetime yetkili makamlar hususunda Kanunda belirsizlik vardır."(İsviçre'de bu yolda düzenleme var; Kayıtlı merkezleri yurtdışında bulunan şirketler ve merkezleri İsviçre'de olmakla birlikte yabancı kontrolünde olduğu kabul edilen şirketler yabancı şirket kabul ediliyor. Şirketin sermayesinin veya oy haklarının üçte birinden fazlası doğrudan veya dolaylı olarak yabancı gerçek kişilere aitse veya bu kişiler bu şirketlere büyük miktarlarda kredi vermişlerse şirketin yabancı kontrolünde olduğu kabul edilir. Bu şirketlerin gerçek ekonomik faaliyet için taşınmaz edinmesi serbesttir, ancak arazi istifçiliği ("land hoarding") yapmaları yasaktır. Konut inşaatı, kiralaması veya ticareti de ekonomik faaliyet kapsamında kabul edilmemiştir, dolayısıyla izin gerekir. İzinden muafiyetin devamı için söz konusu gerçek ekonomik faaliyet devam etmelidir.)"5444 sayılı kanunla, sadece yabancı gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri arazinin miktarı, o il yüzölçümünün binde beşi ile sınırlandırılmıştır. Yabancı gerçek kişiler için öngörülen il bazında binde beşlik oran, arazinin niteliği, yani tarla, arsa olup olmaması veya imarlı olup olmaması dikkate alınmadığından kullanılabilir arazi içerisinde il bazında büyük bir miktar tutabilecektir. "Yabancılara arazi (toprak) satılamaz" ifadesi yanlıştır; yabancı gerçek kişiler, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları (arazi dahil) edinebilirler.Yabancı ticaret şirketleri için ise; bu şirketlerin sadece Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi özel kanun hükümlerindeki amaçlar doğrultusunda taşınmaz edinebilmeleri öngörüldüğünden, bir miktar sınırlaması getirilmemiştir. Özel kanunlar incelendiğinde de Petrol Kanunu'ndaki istisnai düzenleme hariç diğer kanunlarda yabancı ticaret şirketlerine mülkiyet hakkı tanınmadığı, bunun yerine sınırlı ayni hak tanındığı (yani bir nevi yararlanma hakları) görülmektedir. Yalnız yabancı ticaret şirketleri için belirsizliğe yol açabilecek bir durum, ileride çıkarılacak özel kanun hükümleri ile bu şirketlerin taşınmaz edinebilecekleri amaçların genişletilebilmesidir.Ayrıca 2003-2005 arasındaki iki yıllık sürede amaçla sınırlı olmadan taşınmaz edinen yabancı ticaret şirketlerinin durumu açısından belirsizlik vardır; amaç sınırlamasının bu şirketlere de uygulanması durumunda, mevcut özel kanunlar dışında kalan amaçlarla edinilmiş taşınmazların tasfiyesi gerekir. Daha önce belirttiğimiz üzere, yabancı sermayeli şirketler açısından hiçbir sınırlama ve denetim yoktur ve bu durum aynen devam etmektedir."Bu konuda şu örneği verebiliriz: Mesela Türkiye'deki işlerini Mehmet Kutman üzerinden yürüten Yahudi işadamı Sami Ofer'in Türkiye'de Kutman üzerinden aldığı hiçbir gayrimenkul, Tapu Kadastro kayıtlarında yabancılara satılan gayrimenkul kategorisinde değerlendirilmiyor. Yani Sami Ofer, Türkiye'deki bu şirketi üzerinden bir vilayetimizi toptan satın alsa kimse ses çıkaramayacak!Daha bitmedi? Ayşe Boztosun ve arkadaşlarının hazırladıkları projeden hareketle, 2003 yılında AKP hükümetince çıkarılan Tapu Kanunu'nun bazı maddelerindeki tuzakları ve sadece bir ülke için çıkarılan özel maddeleri de yarınki yazımıza bırakalım?
