Avrupa'nın birçok ülkesinde kiralar genel enflasyondan daha hızlı artıyor. Ancak Romanya ve Hırvatistan'daki hanehalkları, son dönemdeki kira zamlarından özellikle ağır etkileniyor.

Eurostat verilerine göre, 2025'in ikinci çeyreği ile 2026'nın ikinci çeyreği arasında konut kiraları için fiilen ödenen tutarlar Avrupa Birliği (AB) genelinde yüzde 3 arttı.

Yıllık kira enflasyonu Finlandiya'da yüzde 0 düzeyinde kalırken Romanya'da yüzde 43,5'e ulaştı. Hırvatistan ise yüzde 40,1'lik artışla ikinci sırada yer aldı.

Aynı dönemde genel enflasyon Romanya'da yüzde 9,5, Hırvatistan'da yüzde 4,8 olarak kaydedildi. Genel enflasyon hesaba katıldığında da her iki ülkede kiralar reel olarak yüzde 30'un üzerinde arttı.

Slovenya, yüzde 10'luk kira artışıyla AB ülkeleri arasında üçüncü sırada yer aldı. Ancak genel enflasyon dikkate alındığında bu artış reel olarak yüzde 6'nın biraz üzerine geriledi.

AB adayları ve Avrupa Serbest Ticaret Birliği (EFTA) ülkeleri de karşılaştırmaya dahil edildiğinde, yıllık kira enflasyonu en yüksek ülke Türkiye oldu. 2025'in ikinci çeyreği ile 2026'nın ikinci çeyreği arasındaki artış yüzde 49,6 olarak kaydedildi.

Bununla birlikte, Türkiye'de kiralar Romanya ve Hırvatistan'daki gibi ani ve keskin bir sıçrama yerine daha kademeli yükseldi. Aynı dönemde genel enflasyonun da yüzde 30'un üzerinde seyretmesi, kiralardaki reel artışın bu iki ülkedekinden daha düşük olduğu anlamına geliyor.

Sırbistan'da kiralar yüzde 12,5 arttı. Bulgaristan'da artış yüzde 9,9, Kuzey Makedonya'da yüzde 9,2, İzlanda'da yüzde 8,6 ve Yunanistan'da yüzde 7,5 oldu.

Çekya'da yüzde 6,2, Arnavutluk'ta yüzde 6, Litvanya ve Slovakya'da yüzde 5,3, Portekiz'de ise yüzde 5,2'lik artış kaydedildi.

Kamu konutlarının etkisi
Romanya ve Hırvatistan'daki veri sağlayıcıları, kira artışlarının nedenlerine ilişkin değerlendirmelerinde kamu konutlarının rolüne dikkat çekti.

Romanya'da hükümetin öne çıkardığı etkenlerden biri, kamu veya yerel yönetimlerin denetimindeki konutlarda uygulanan kiraların artırılması oldu.

Ancak Glasgow Üniversitesi'nden Dr. Adriana M. Soaita, bu açıklamanın kira artışını tek başına açıklamakta yetersiz kalabileceğini düşünüyor.

Soaita, kamuya ait kiralık konutların toplam konut stoku içindeki payının son derece düşük olduğunu belirterek, bu konutların kiraları 3 katına çıkarılsa bile genel kira ortalaması üzerindeki etkinin sınırlı kalacağını söyledi.

Soaita'ya göre, enflasyon, Eurostat'ın ölçüm yöntemi ve kayıt dışı sektör hesaba katıldıktan sonra da yüksek artış görülmesi, piyasaya yeni giren veya kapsamlı biçimde yenilenen konutların etkili olabileceğine işaret ediyor.

Hırvatistan'da ise veriyi sağlayan kurum, keskin artışı başkent Zagreb'deki sosyal konut kategorisinde yer alan bazı konutların kira bedellerinin yerel yönetimler tarafından yükseltilmesiyle açıkladı.

Yatırım amaçlı konutlar Hırvatistan'da kiraları etkiliyor
Zagreb Üniversitesi'nden Prof. Gojko Bezovan, Hırvatistan'daki konut stokunun önemli bir bölümünün finansallaştığını belirtiyor. Bezovan'a göre, dairelere ve turizm amaçlı gayrimenkullere yatırım yapmak, ülkede tasarrufları değerlendirme yollarından biri haline geldi.

Bu nedenle yeni projelerdeki dairelerin önemli bir bölümü doğrudan barınma amacıyla satın alınmıyor ve bazıları boş kalıyor.

Bezovan, Hırvatistan'da 2025'ten itibaren boş konutlara vergi getirildiğini hatırlattı. Aynı zamanda 2025 ve 2026 boyunca Vergi İdaresi'ne kaydedilen konut kira sözleşmelerinin sayısında belirgin bir artış yaşandığını söyledi.

Bezovan'a göre bu süreç, büyük şehirlerde daha yüksek standartlı çok sayıda konutun kiralık piyasaya girmesine yol açtı. Ancak bu konutların kira bedelleri ortalamanın oldukça üzerinde kaldı.

Büyük ekonomilerde reel kira artışı sınırlı
AB'nin dört büyük ekonomisinden yalnızca İtalya, yüzde 3'lük AB ortalamasını aşarak yüzde 3,5 kira artışı kaydetti. Yıllık artış İspanya'da yüzde 2,5, Almanya'da yüzde 2,1 ve Fransa'da yüzde 1,6 oldu.

Belçika, Estonya, Finlandiya ve Lüksemburg'da da genel enflasyon hesaba katıldığında kiralarda reel artış görülmedi.

Eurostat verilerine göre, AB genelinde kiralar Ağustos 2025 ile Ağustos 2026 arasında yüzde 2,9 arttı. Bu oran, ikinci çeyrekler arasındaki yıllık artışla benzer bir tablo ortaya koydu.

Hırvatistan'da ise Ağustos ayındaki yıllık kira artışı yüzde 4,3 ile daha düşük kaldı. Kaynak metin, bu farkı endeksin Temmuz-Ağustos 2025 dönemindeki keskin yükselişinin sonraki karşılaştırmaları etkilemesiyle açıklıyor.

Sınırlı kiralık konut için rekabet artıyor
Gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL'de EMEA yaşam araştırmaları direktörü Emma Rosser, Eurostat'ın tüm kiralamaları kapsayan verilerinde çok yüksek artışlar görülmediğini, ancak yeni kiralamalardaki fiyat artışlarının yüksek seyrettiğini ve hızlanıyor olabileceğini söyledi. Rosser'e göre bu eğilim, piyasada ileride yaşanabilecek sorunların habercisi olabilir.

Rosser, "Avrupa kentlerinde sınırlı sayıdaki kiralık konut için yürütülen sert rekabet, yeni kiralamalarda fiyat artışlarını yukarı çekiyor," dedi.

Arz ve talep arasındaki dengesizliğin Avrupa genelinde görüldüğünü belirten Rosser, bu durumun kira artışının en yüksek olduğu kentlerde daha belirgin hissedildiğini kaydetti.

Budapeşte merkezli Metropolitan Araştırma Enstitüsü'nden araştırmacı Dr. Nóra Teller ise kira artışlarında ekonomik ve demografik etkenlerin yanı sıra konut arzındaki kısıtların da rol oynadığını söyledi.

Teller, faiz oranlarının uzun süre düşük seyretmesinin birkaç yıl öncesine kadar konut kredilerini teşvik ettiğini ancak 2022'de borçlanma maliyetlerinin keskin biçimde artmasının ilk kez ev alacak bazı kişileri özel kiralık konut piyasasına yönelttiğini belirtti.

Teller ayrıca, fiyatları yukarı çeken bir başka unsurun da finansallaşma olduğunu vurguladı. Kurumsal yatırımcılar, özel sermaye fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve konutları kiraya vermek amacıyla satın alan bireysel yatırımcılar, konutu giderek bir sosyal hak olmaktan çok finansal bir varlık olarak değerlendirmeye başladı. Bu eğilim de kira fiyatlarını yukarı çeken etkenlerden biri olarak öne çıkıyor.