'Yüksek kira getirir' tuzağı...
20.06.2007 00:00:00
Yurtdışında uzun yıllar yaşayan bir arkadaşım geçtiğimiz günlerde bana detaylarını da anlatarak yıllar önce ABD'de yaşanan 'yüksek kira getirisi' oyunundan bahsetti. İlk önce bana fazla 'olur' görünmedi fakat sonrasında şahsen müşteri havasında yaptığım birkaç denemede, dikkat çektiği noktanın çok önemli olduğunu yaşayarak bizzat test ettim.
Peki 'yüksek kira getirisi garantili' ifadesi bize nasıl zarar verebilir? Hemen arz edeyim. Bir işyeri almak istiyorsunuz, değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz. Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım. X'in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına dâhice bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı rayicin oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor. Göstermelik olarak 1 yıllık kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye yüksek kira garantili işyeri ilanı veriliyor. Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, 'Bu kadar etmez' fikrine sahip olmanıza rağmen yüksek kira getirisi üzerinden bir hesap yapıyorsunuz ve kısa sürede geri dönen paranız gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz. Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar, sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok. Sevgili dostlar, yukarıdaki örnek Amerika'da bir dönem çok yaşanan ve 'Ödediğim taksit ile aldığım kira aynı' noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin Türkiye'de boy göstermeye başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli, bu yazıdan 'Bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir' anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda iyi ve kötü olabileceği, her kavram yanlış uygulamalara çekilebileceği gibi bu ifade de yanlış amaçlarla kullanılabilir. Bu yazının amacı size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini göstermek ve dikkatli olmanız gereken noktalara işaret etmek. Sonuç: İster işyeri, ister ev olsun yüksek kira getirisi hatta ödediğiniz taksitlere eşit kira getirisi gibi tekliflerle karşılaştığınızda, durup, düşünmeniz gerekli. Gerçekten daha önceki örneklerimizde de incelediğimiz gibi değerine göre daha yüksek kira getirisi olan ev-işyerleri olabilir. Olabilir ama görevimiz sizleri bütün olabileceklere karşı uyarmak ve bir tane dahi olsa tekrarı olmaması için yaşananları ve yaşanabilecekleri sizlere aktarmak. Not 1: Sizden gelen sorularda 'Bundan sonra dolar borçlanmak hâlâ kârlı olmaya devam edebilir mi' sorusu öne çıkıyor. Bugüne kadar olanları ve doların en dalgalı halinde dahi bazı bankaların ekonomistleri 'Kredilerinizi kapatın' çağrısı yaparken 'Hareket 1.7-1.8 bandını aşamadığı sürece dolar kredilerinizde kârlısınız' tezimi her zaman sizlere aktardım. Bugün için şunu söyleyebilirim; 2001 sonrası kullandığınız dolar bazlı kredilerin aylık ödemelerinde 1.7 YTL seviyesi geçilmedikçe her taksitte kârlı olmaya devam ediyorsunuz. Yiğit Bulut
Peki 'yüksek kira getirisi garantili' ifadesi bize nasıl zarar verebilir? Hemen arz edeyim. Bir işyeri almak istiyorsunuz, değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz. Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım. X'in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına dâhice bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı rayicin oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor. Göstermelik olarak 1 yıllık kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye yüksek kira garantili işyeri ilanı veriliyor. Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, 'Bu kadar etmez' fikrine sahip olmanıza rağmen yüksek kira getirisi üzerinden bir hesap yapıyorsunuz ve kısa sürede geri dönen paranız gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz. Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar, sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok. Sevgili dostlar, yukarıdaki örnek Amerika'da bir dönem çok yaşanan ve 'Ödediğim taksit ile aldığım kira aynı' noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin Türkiye'de boy göstermeye başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli, bu yazıdan 'Bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir' anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda iyi ve kötü olabileceği, her kavram yanlış uygulamalara çekilebileceği gibi bu ifade de yanlış amaçlarla kullanılabilir. Bu yazının amacı size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini göstermek ve dikkatli olmanız gereken noktalara işaret etmek. Sonuç: İster işyeri, ister ev olsun yüksek kira getirisi hatta ödediğiniz taksitlere eşit kira getirisi gibi tekliflerle karşılaştığınızda, durup, düşünmeniz gerekli. Gerçekten daha önceki örneklerimizde de incelediğimiz gibi değerine göre daha yüksek kira getirisi olan ev-işyerleri olabilir. Olabilir ama görevimiz sizleri bütün olabileceklere karşı uyarmak ve bir tane dahi olsa tekrarı olmaması için yaşananları ve yaşanabilecekleri sizlere aktarmak. Not 1: Sizden gelen sorularda 'Bundan sonra dolar borçlanmak hâlâ kârlı olmaya devam edebilir mi' sorusu öne çıkıyor. Bugüne kadar olanları ve doların en dalgalı halinde dahi bazı bankaların ekonomistleri 'Kredilerinizi kapatın' çağrısı yaparken 'Hareket 1.7-1.8 bandını aşamadığı sürece dolar kredilerinizde kârlısınız' tezimi her zaman sizlere aktardım. Bugün için şunu söyleyebilirim; 2001 sonrası kullandığınız dolar bazlı kredilerin aylık ödemelerinde 1.7 YTL seviyesi geçilmedikçe her taksitte kârlı olmaya devam ediyorsunuz. Yiğit Bulut
Yorumlar
Yorum bulunmuyor.
