Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerine önerilen daireler yalnızca metrekare büyüklükleri üzerinden karşılaştırıldığında değer farkları gözden kaçabiliyor. Kat, cephe, gün ışığı, manzara ve kullanım niteliği gibi özellikler, eşit büyüklükteki bağımsız bölümlerin farklı piyasa değerlerine sahip olmasına neden olabiliyor. Bu nedenle dönüşüm sürecinde mevcut taşınmazların ve yeni projedeki dairelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi önem taşıyor.

Bir binada eşit büyüklükte iki dairenin aynı bedelle alıcı bulmaması, dönüşüm sonrasında da gündeme gelebiliyor. Bir bölümün gün ışığı, manzarası veya erişim olanakları diğerinden farklılaşabiliyor. Mevcut yapıda bulunan dükkân ile üst katlardaki konutların ekonomik özellikleri de aynı olmuyor. Bu nedenle dönüşümde değerleme, binanın toplam değerini belirlemenin yanında bağımsız bölümler arasındaki farkları açıklama ihtiyacına yanıt veriyor.

ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin şeffaf ve veriye dayalı biçimde belirlenmesinin önemini vurguluyor.

Eski daire ile yeni proje farklı koşullarda inceleniyor

Dönüşüm öncesindeki taşınmazın değerlemesi, mevcut hakların ve fiziksel özelliklerin anlaşılmasıyla başlıyor. Yeni projede ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin değerlemesi ise projenin niteliği ve belirlenen varsayımlar üzerinden yapılıyor. Bu iki aşamada kullanılan bilgiler farklılaşabildiği için sonuçların tek bir metrekare hesabına indirgenmesi yeterli olmayabiliyor. Karşılaştırmanın hangi durumlar arasında yapıldığının açık olması gerekiyor.

Örneğin mevcut yapıda geniş kullanım alanına sahip bir dairenin, yeni projede daha küçük ancak farklı niteliklerde bir bölümle karşılaştırılması söz konusu olabiliyor. Burada yeni binanın ortak alanları, bağımsız bölümün planı ve kullanılabilirliği birlikte önem kazanıyor. Alan kaybı veya artışı tek başına bütün değer değişimini açıklamıyor. Bununla birlikte yeni yapının özellikleri de her koşulda aynı oranda değer artışı yaratacağı varsayımıyla ele alınmıyor.

Kat ve cephe farkları şerefiye hesabına yansıyor

Aynı projedeki benzer alanlı bağımsız bölümler arasında oluşan değer farklılıkları, şerefiye analizinin konusunu oluşturuyor. Kat seviyesi, cephe, manzara, gün ışığı ve yerleşim gibi özellikler alıcıların tercihlerini etkileyebiliyor. Ancak bu özelliklerin her bölgede aynı etkiye sahip olduğu kabul edilmiyor. Örneğin belirli bir cepheye yönelik tercih, çevredeki yapılaşmaya veya kullanım koşullarına göre farklılaşabiliyor.

Bu nedenle şerefiye çalışmasında kullanılan ölçütlerin neden seçildiğinin açıklanması önem taşıyor. Bir bölüm için avantaj sayılan özelliğin başka bir bölümde nasıl değerlendirildiği izlenebilir olmalı. Hak sahiplerinin yalnızca kendilerine önerilen dairenin büyüklüğünü değil, diğer seçeneklerden hangi yönleriyle ayrıldığını görebilmesi gerekiyor. Aynı kuralların bütün bölümlere tutarlı biçimde uygulanması, değerlendirmeye yönelik soruların somut veriler üzerinden ele alınmasını kolaylaştırıyor.

Değerleme raporu tek başına paylaşım kararı vermiyor

Değerleme çalışması, tarafların üzerinde görüşebileceği ekonomik ve teknik bilgileri ortaya koyuyor. Hangi bağımsız bölümün kime verileceği, sözleşmelerin nasıl kurulacağı veya haklara ilişkin uyuşmazlıkların nasıl çözüleceği ise ayrı değerlendirmeler gerektiriyor. Bir değerleme raporunun hazırlanması, taraflar arasında kendiliğinden anlaşma sağlandığı anlamına gelmiyor. Rapor, görüşmelerin dayanaklarından birini oluşturuyor.

Mevcut arsa payı, fiilen kullanılan alan ve piyasa değeri de aynı kavramı ifade etmiyor. Bu unsurların tek bir ölçü gibi kullanılması, beklentilerin farklılaşmasına yol açabiliyor. Hangi bilginin neyi anlattığının baştan açıklanması, tarafların farklı konuları aynı rakam üzerinden tartışmasını önlüyor. Hukuki hakların yorumlanması gereken durumlarda ilgili uzmanlık görüşü, değerleme çalışmasını tamamlayan ayrı bir alan olarak önem taşıyor.

Yeni proje değişirse değer hesabı da güncelleniyor

Dönüşüm sürecinde yeni projenin planı, bağımsız bölüm sayısı veya kullanım dağılımı değişebiliyor. İlk tasarım üzerinden yapılan analiz ve hesaplamalar, sonraki proje için aynı biçimde geçerli olmayabiliyor. Bu nedenle hangi mimari projenin ve hangi tarihli bilgilerin esas alındığının belirtilmesi gerekiyor. Projede önemli bir değişiklik olduğunda, değer karşılaştırmalarının bu değişiklikle birlikte yeniden ele alınması gerekebiliyor.

Maliyet ve süre varsayımları da benzer biçimde önem taşıyor. Projenin tamamlanması için gerekli harcamalar ve uygulama takvimi, tarafların değerlendirdiği tekliflerin ekonomik karşılığını etkileyebiliyor. Aynı büyüklükte bağımsız bölüm öneren iki teklif, ek ödeme koşulları veya teslim süresi bakımından farklılaşabiliyor. Bu farklar açıklanmadığında yalnızca teslim edilecek bağımsız bölüm alanı üzerinden yapılan karşılaştırma, tekliflerin bütününü yansıtmayabiliyor.

Şeffaf kayıtlar hak sahiplerinin karşılaştırmasını kolaylaştırıyor

Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda belge, ölçüm ve proje bilgilerinin birbiriyle ilişkilendirilmesi önem kazanıyor. Her bölümün hangi kayda göre değerlendirildiğinin görülebilmesi, sonradan ortaya çıkan soruların yanıtlanmasını kolaylaştırıyor. Eksik veya çelişkili bilgiler bulunduğunda bunların açık ve anlaşılır bir şekilde belirtilmesi de çalışmanın sınırlarının anlaşılmasını sağlıyor. Böylece taraflar aynı belge ve varsayımlar üzerinden konuşabiliyor.

ARGE Gayrimenkul Değerleme'nin kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmetleri arasında mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının değer tespiti, yeni proje için maliyet ve yeni bağımsız bölümlerin şerefiye çalışmaları ve değerleri yer alıyor. Bu kapsam, dönüşümün farklı aşamalarında ortaya çıkan değerleme sorularının ayrı ayrı incelenmesine olanak tanıyor. Bu şekilde raporda sunulan rakamların hangi özellikler ve kabuller üzerinden oluştuğu net bir şekilde gözüküyor.

Kentsel dönüşümde görüşmelerin sağlıklı ilerlemesi, herkesin aynı büyüklükte alan elde etmesinden daha kapsamlı bir bilgi ihtiyacı taşıyor. Mevcut durumun, yeni projenin ve bölüm farklılıklarının anlaşılabilir biçimde ortaya konulması bu ihtiyacın bir parçasını karşılıyor. Değerleme çalışması da tarafların beklentilerini tek başına belirlemek yerine, bu beklentilerin hangi veriler üzerinden tartışılabileceğini görünür hale getiriyor.