Mortgage mort edecek

Mortgage ne getirecek, ne getirmeyecek? Kiralık evlerde sürünenler ev sahibi olabilecek mi? Saruhan Özel yazıyor Kamuoyunda 'krediyle yıllarca kira öder gibi faiz ödeyerek gayrımenkul edinme" olarak bilinen Mortgage Yasası Meclis'te kabul edildi (morgıc olarak okunuyor). 3 yıldır gelince dünyamızı değiştirecek diye hasretle bekleniyordu. Ama yasanın pratikte uygulanabilmesi için önce kredi faizlerinin bugüne göre çok daha düşmesi ve vadelerin çok daha uzaması gerekiyor. Ancak o şekilde aylık faiz ödemeleri aylık gelirlerin en fazla % 40'ı gibi makul oranlara gerileyebilir. Yasanın sihirli değneğiyle dokunup gayrimenkul talebini ve fiyatlarını patlatacağını bekleyenler biraz düş kırıklığı yaşayacaklar. 1) Yasa çıktı diye faizler düşemez. Türkiye'de faizlerin düşebilmesi para musluklarının açılmasına bağlı. Musluğun başında da Merkez Bankası var. Merkez Bankası 'konut kredileri hızla artsın' diye değil 'enflasyon düşsün' diye faizleri belirliyor. O nedenle Merkez Bankası enflasyonun kalıcı biçimde hedefe gerilediğini görmedikçe faizleri düşürmeyecek. Bankaların parası yok2) Yasa ile kredi vadeleri de uzayamaz. Bankaların topladıkları kaynaklarla verdikleri kredilerin vadeleri uyumlu olmak zorundadır. Aksi takdirde çok risk almış olurlar ve ona göre sermaye ihtiyaçları artar. Bugün Türkiye'de banka kaynaklarının % 73'ü bir yıldan, mevduatların yaklaşık yarısı da 3 aydan kısa vadeli. Mevduat sahipleri YTL tasarruflarını bankalarda birkaç aydan çok daha uzun vadelerde tutmadığı sürece bankaların ciddi miktarda 20-30 yıl vadeli konut kredileri kullandırmaları mümkün değil. 3) İpotek teminatlı tahviller de vadeyi uzatamaz. Mortgage sistemleri devlet teşviki ve güvencesi ile desteklenerek halktan ve kurumsal yatırımcılardan uzun vadeli düşük faizli tahvillerle kaynak yaratmak esasına dayanır. Bu kaynaklar bankalara aktarılarak ipotek kredileri satın alınır ya da vade riski azaltılır. Bugün Türkiye'de devlet yüksek faizlere rağmen en fazla 5 yıl vadede borçlabiliyor. Bir iki yıllık yüksek faizli devlet tahvili imkanı varken kim, neden kolayca elden çıkaramayabileceği 30 yıllık tahvilleri alsın? Bunun için önce ülke riskinin gerilemesi ve emeklilik fonları gibi işi gereği çok uzun vadeli tahvilleri alıp itfaya kadar bekleyebilecek tasarruf havuzlarının ciddi büyüklüklere gelmesi gerekiyor. Özendirme yok4) Yasa mevcut haliyle konut sahipliğini özendiremez. Dünyanın her yerinde kredi kullanarak konut satın alımı vergi teşvikleriyle özendirilir. Hem ipotek teminatlı tahvillerden vergi alınmaz hem de kredi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesine izin verilir. Böylece kredi kullanıp ev almak ve faiz ödemek kira ödemekten daha karlı olur. Türkiye'de ise makro belirsizlikler likit yatırımları cazip kılar. Yeterli tasarrufu olanlar az riskli bir yatırımla 'kiradan çok daha fazla faiz' elde edebildikçe ev almanın cazibesi de azalır. 5) Yasa gelecekte sağlıklı bir gayrımenkul finansman sisteminin oluşmasını sağlar. Makroekonomik ortam uygun olursa bankalar bu yasa sayesinde gayrimenkul kredisi vermekte daha iştahlı olurlar. Çünkü kredi ve faiz risklerini başkalarına aktarabilirler, sabit ya da değişken faizli kredi kullandırma seçenekleri olabilir, krediler erken kapatıldığında zararlarını telafi edebilirler. Gayrimenkul kredileri standartlaştıkça operasyonel maliyetleri azalır. Teminatlar daha likit hale gelir (kolayca elden çıkarılabilir). Özel konut finansman kuruluşları bankalarla çalışamayan daha riskli (düşük ya da kayıt dışı gelirli) geniş kitlelere ipotek imkanları sağlarlar. Kredilendirme yaygınlaştıkça kayıtdışılık azalır, para aklamak zorlaşır ve inşaat kalitesi ve güvenliği artar.